1. Einleitung
Stockwerkeigentum prägt den heutigen und den künftigen Immobilienmarkt, insbesondere im Wohnbereich. Das vom Volk am 3. März 2013 mit über 60 Prozent Ja-Stimmen verabschiedete neue Raumplanungsrecht bezweckt namentlich den haushälterischen Umgang mit dem Boden durch verdichtetes Bauen.2 Die tiefen Bankzinsen animieren viele Personen zum Erwerb von Wohneigentum. Auch die Zweitwohnungsinitiative, die politisch angestrebten Massnahmen zur Erhöhung des Eigenkapitals und zur Einschränkung der Auszahlung von Kapitalleistungen der 2. Säule haben den Trend der Investition in das Wohneigentum nicht oder nur unbedeutend gebremst.
Zu glauben, dass die Weiterentwicklung von Stockwerkeigentum nur im statistischen Rahmen stattfinden kann, wäre jedoch eine Illusion. Wenn ein Instrument des Sachenrechts so viel Kapital bindet, muss immer davon ausgegangen werden, dass verschiedene – mehr oder weniger bedeutende – aktuelle Fragen auf dem Tisch landen. Der vorliegende Beitrag bezweckt, einige ausgewählte Fragen anzugehen – ohne jeglichen Anspruch auf Vollständigkeit.
2. Sharing Economy
Die Sharing Economy ist ein altes Phänomen der Tauschgesellschaft, welches durch die modernen Kommunikationsmittel und insbesondere das Internet in den letzten zehn Jahren eine explosionsartige Verbreitung gefunden hat. In den verschiedensten Branchen gibt es heute die Möglichkeit, Güter oder Dienstleistungen direkt zu erwerben, ohne über die bestehenden Wirtschaftskanäle zu gehen. Diese Entwicklung macht weder vor dem Immobilienmarkt noch vor dem Stockwerkeigentum halt. Deshalb ist es nützlich, sich mit dem Einfluss der Sharing Economy auf das Stockwerkeigentum auseinanderzusetzen.3
2.1 Begriff
Der Begriff der Sharing Economy ist jung4 und sehr heterogen. Somit hat sich noch keine allgemeingültige Umschreibung in der Wissenschaft durchgesetzt. Es geht jedoch prinzipiell immer in irgendeiner Form darum, Ressourcen zu teilen.5 Also ist der ursprüngliche Gedanke im «Teilen statt Haben» oder «Nutzen statt Besitzen» zu suchen.6 Diese Idee wird mit der aktuellen Kommunikationstechnologie verbunden. Das heisst, dass eine Internetplattform in Verbindung mit einer Smartphone-App die Verbindung zwischen Anbieter und Konsumenten herstellt.7 Das eigentliche Sharing-Economy-Unternehmen8 spielt dabei in der Regel lediglich die Rolle der Vermittlung der Transaktion über ihre Internetplattform,9 oder sie möchte zumindest lediglich diese Rolle spielen, was sich oft in den Nutzungsbedingungen äussert.
2.1.1 Fünf Kriterien
In der Wissenschaft werden oft fünf Kriterien aufgeführt, welche für die Sharing Economy gelten:10
Die Sharing Economy schafft neue Märkte für den Austausch von Gütern und/oder von Dienstleistungen.
Sie erlaubt der Sharing-Economy-Unternehmung, durch niedrige Transaktionskosten hohe Skalenerträge zu erzielen.
Das Gut (z.B. das Fahrzeug oder die Wohnung) oder die Dienstleistung (die Benutzung der Wohnung, das Fahren einer Person) wird dezentral und nicht durch den «Vermittler» erbracht.11
Die herkömmlichen Grenzen zwischen der beruflichen Erbringung von Dienstleistungen und der privaten Erbringung von Dienstleistungen werden gesprengt.
Die traditionellen Unterscheidungen zwischen der Anstellung und der selbständigen Erbringung von Dienstleistungen, aber auch zwischen Arbeit und Freizeit, werden in Frage gestellt.
2.2 Airbnb
Airbnb wurde im August 2008 in San Francisco gegründet. Bei der Gründung des Unternehmens hatte keiner der drei Mitbegründer das Alter von 30 Jahren erreicht. Gestartet ist Airbnb mit einer ziemlich schlichten Ausrichtung: Es sollte eine einfache Plattform sein, welche Suchenden ermöglichte, eine Couch für einen Event zu finden (sei es ein Konzert, sei es ein politisches Ereignis). Dieses Angebot hat sich heute vervielfältigt und nebst Schlössern werden auch Iglus angeboten.
Nach eigenen Angaben verfügt Airbnb über «Gastgeber» in über 65 000 Städten und in über 191 Ländern. In der eigenen Statistik wird zudem erwähnt, dass bereits über 150 Millionen «Gäste» Airbnb benutzt haben.12 Aufgrund dieser Verbreitung – auch in der Schweiz – drängte sich die Auswahl dieses Beispiels auf. In diesem Markt gibt es jedoch noch eine Vielzahl anderer Anbieter, selbst in der Schweiz.13
2.2.1 Funktionsweise
Die Sharing Economy ist in der Regel an ein klares Rollenverständnis gebunden, wobei je nach Angebot die Rollen unterschiedlich definiert werden können.14 Bei Airbnb sind die Rollen wie folgt verteilt: Der Anbieter (Gastgeber) stellt ein eigenes oder gemietetes Objekt zur Verfügung und legt den Preis für dessen Benutzung fest.15 Der Nachfrager (Gast) konsultiert die Internetplattform und entscheidet sich für ein Objekt. Der Vertrag zwischen dem Gastgeber und dem Gast kommt zustande. Die Bezahlung wird direkt über die Internetplattform abgewickelt.16 Airbnb erhält eine Kommission für den erfolgreichen Abschluss des Vertrags, an dem die Unternehmung nicht beteiligt ist. Ihre Rolle besteht hauptsächlich darin, den Gastgeber und den Gast weltweit in Verbindung zu bringen und die Infrastruktur für den Vertragsschluss anzubieten.
Airbnb selbst finanziert sich über Kommissionen, welche bei einer erfolgreichen Buchung sowohl beim Gastgeber als auch beim Gast erhoben werden und 3 Prozent bzw. 6 bis 12 Prozent der Transaktionssumme betragen.17 In den Nutzungsbedingungen ist von Unterkunftsgebühren, Gastgebühren bzw. Gastgebergebühren die Rede.18
2.2.2 Probleme
Airbnb hat sein Angebot ursprünglich als Chance gesehen, Wohnraum effizienter zu nutzen, indem es zusätzlich dem üblichen Raumbewohner quasi ein Nebeneinkommen verschafft.19 Mit dem wachsenden Erfolg hat sich jedoch die Realität weiterentwickelt.20
Einerseits wurde festgestellt, dass sich gewisse Organisationen oder Personen zu eigentlichen Vollzeit-Airbnb-Gastgebern entwickelt haben, die Wohnungen in den Städten aufkaufen oder mieten, um diese dann ausschliesslich und permanent auf der Internetplattform anzubieten. Damit wird der städtischen Bevölkerung Wohnraum entzogen und das führt zu raumrechtlich ungewollten Entwicklungen. Einige Städte haben versucht, auf diese Entwicklung zu reagieren, indem die Gesetzgebung zur Wohnraumerhaltung dieses Phänomen einschränkt oder verbietet.21
Zudem stellt Airbnb auch eine Konkurrenz zur Hotellerie dar.22 In Texas scheint dargelegt worden zu sein, dass jede Erhöhung des Angebots von Airbnb um 10 Prozent zu einer 0,35-prozentigen Abnahme der monatlichen Einnahmen pro Hotelraum führte. Die Wirkung war damals auf die billigen Hotels höher als auf die anderen.23
Schliesslich stellt Airbnb – wie andere Anbieter der Sharing Economy – die Steuerbehörden vor eine grosse Herausforderung. Es ist zumindest nicht einfach, die in der Sharing Economy durch Private erbrachten Dienstleistungen einer ordentlichen Besteuerung zu unterziehen.24 So gesehen ist nicht nur von einer Sharing Economy zu sprechen, sondern auch von einer Schattenwirtschaft.25
2.3 Benutzung der Stockwerkeinheit
Das Sonderrecht verleiht dem Stockwerkeigentümer namentlich die ausschliessliche Benutzung seiner Stockwerkeinheit (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Dabei gilt der Grundsatz der freien Ausübung des Benutzungsrechts.26 Der Benutzungsfreiheit des Stockwerkeigentümers können jedoch durch das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen mit Dritten Grenzen gesetzt werden.27
Der Begründungsakt oder das Reglement kann auch die Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums festlegen. Die Zweckbestimmung eines Gegenstands verkörpert sich in dessen wirtschaftlicher Gebrauchs- und Nutzungsweise. Es handelt sich um eine – ausdrückliche oder stillschweigende – Widmung der Sache.28 Ob sich eine Zweckbestimmung einschränkend auf das Benutzungsrecht des Stockwerkeigentümers auswirkt, ist eine Frage der Auslegung. Die einfache Bezeichnung einer Zweckbestimmung ist nicht automatisch und zwingend einschränkend zu verstehen, vielmehr muss diese Bezeichnung gemäss dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden. Die Auslegung der Zweckbestimmung muss ihren tatsächlichen Sinn aufzeigen.29
Eine im Begründungsakt aufgeführte Nutzung ist demnach noch kein Beweis für eine einschränkende Widmung des Gebäudes im Stockwerkeigentum.30 Eine Änderung der Zweckbestimmung liegt vor, wenn die wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise einer Miteigentumssache durch tatsächliche oder rechtliche Massnahmen in tiefgreifender, einschneidender Weise umgestaltet wird. Dabei genügt es, dass der bisherige Zweck zu einem nebensächlichen wird.31 Art. 648 Abs. 2 ZGB betrifft grundsätzlich die Änderung der Zweckbestimmung des gesamten Stockwerkeigentums. Im Begründungsakt werden diese Stockwerkeinheiten umschrieben und gegeneinander abgegrenzt. Daraus folgt, dass ein einzelner Stockwerkanteil auch eine eigene und von den anderen Stockwerkeinheiten abweichende Zweckbestimmung haben kann. Diese Feststellung hat insbesondere im Rahmen der Änderung der Zweckbestimmung ihre Bedeutung und wirft die Frage auf, ob auch die Änderung der Zweckbestimmung einer einzelnen Einheit Art. 648 Abs. 2 ZGB untersteht. Dies wird in verschiedenen Situationen vom Bundesgericht bejaht (Beispiel: ein Geschäftsraum wird in einen Wohnraum umgewandelt).32
Wird jedoch lediglich eine Stockwerkeinheit in der Zweckbestimmung geändert, muss diese Änderung einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtcharakter der Liegenschaft aufweisen, um Art. 648 Abs. 2 ZGB unterstellt zu sein.33 Die Änderung der Zweckbestimmung setzt gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB die Übereinstimmung aller Stockwerkeigentümer voraus. Diese kommt beispielsweise durch einen einstimmigen Beschluss sämtlicher im Grundbuch eingetragener Stockwerkeigentümer, anlässlich einer Universalversammlung, zustande. Die Stockwerkeigentümer können jedoch einstimmig ein abweichendes Quorum vereinbaren und somit die Änderung der Zweckbestimmung einem Mehrheitsbeschluss unterstellen.
Beim Sonderrecht wird von der Benutzungsfreiheit ausgegangen (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Man sollte meinen, dass dies auch ohne weiteres die Freiheit einschliesst, die gegenwärtige Benutzungsart – unter Vorbehalt von Art. 648 Abs. 2 ZGB und Einschränkungen aus der Gemeinschaftsordnung – zu ändern.34 So ist beispielsweise nicht ersichtlich, weshalb eine kommerzielle Fläche immer als Restaurant genutzt werden muss. Der Stockwerkeigentümer sollte hier frei eine andere kommerzielle Benutzungsart wählen können, ohne einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung zu brauchen. In diesem Sinne geht aus systematischen Überlegungen die Benutzungsfreiheit im Sonderrecht den Einschränkungen für die gemeinschaftlichen Teile vor. Die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichts sieht dies jedoch anders. Tatsächlich wurde in mehreren Entscheiden festgelegt, dass eine Benutzungsänderung von Räumen im Sonderrecht35 Art. 647b ZGB – und somit einem Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung – unterstehen kann.36
Stockwerkeigentum ist eine Institution, welche in verschiedenen Erscheinungsformen auftritt. Genau gleich gibt es nicht eine einzige Sharing Economy, sondern verschiedenste Anbieter und Formen. Es gibt auch unterschiedliche Intensitäten, vom Studenten, der einmal entscheidet, jemanden bei sich als Gast aufzunehmen, hin zur Investitionsfirma, welche eine Wohnung permanent und gewerblich auf der Internetplattform des Vermittlers anbietet. Das Anbieten einer Wohnung auf der Plattform von Airbnb führt deshalb nicht automatisch zu einer Änderung der Zweckbestimmung im vorstehend erläuterten Sinne.
In jenen Fällen, in welchen der gegenwärtige Eigentümer bzw. Benützer der Stockwerkeinheit weiter im Objekt wohnt und der Gast tatsächlich nur als solcher mit dem Eigentümer «mitwohnt», ist eine Zweckänderung nicht ersichtlich. Eine solche gelegentliche «Einladung» eines Dritten bildet also keine Änderung der Zweckbestimmung der Wohnung und kann auch aufgrund der persönlichen Freiheit des Stockwerkeigentümers nicht schlechthin untersagt werden: Jeder muss grundsätzlich noch wählen können, mit wem er in einer Wohnung zusammenwohnt.
Sollte hingegen dem Stockwerkeigentümer nachgewiesen werden können, dass er die Wohnung selbst gar nicht mehr benutzt und dass das Angebot permanent auf der Internetplattform aufgeschaltet und die Wohnung tatsächlich nur ausschliesslich drittgenutzt wird, quasi als Touristenherberge, dann ist in der vorliegend vertretenen Auffassung der Punkt erreicht, an welchem man sich fragen muss, ob nicht eine Änderung der Zweckbestimmung der Wohnung stattgefunden hat.37 Eine solche Änderung der Zweckbestimmung ist wohl eher in jenen Gebäuden anzunehmen, die permanent bewohnt werden.
Problematischer ist die vorstehend gemachte Einschätzung der Änderung der Zweckbestimmung, wenn sich das Gebäude in einem Fremdenverkehrsort befindet und die Wohnungen allgemein für die Ferien der Kurzzeitvermietung zugeführt werden. In solchen Fällen ist viel schwieriger zu behaupten, dass zwar die klassische Form der Kurzzeitvermietung einer Ferienwohnung ohne weiteres der Zweckbestimmung der Wohnungen entspricht, dass jedoch die permanente Aufschaltung der Wohnung auf der Internetplattform eine Änderung der Zweckbestimmung darstellen soll.
Selbstverständlich darf der Benutzer einer Stockwerkeinheit selbst in jenen Fällen, in denen seine Anwesenheit rechtmässig ist, daraus nicht das Recht ableiten, sich gemeinschaftswidrig zu verhalten. Dementsprechend wird jeder Benutzer der Stockwerkeinheit angehalten, das Benutzungsrecht gemäss Art. 712a Abs. 2 ZGB oder gemäss noch restriktiverer Bestimmungen des Reglements oder der Hausordnung schonend auszuüben.38
In einem Wohngebäude bedeutet dies namentlich, dass die Nachtruhe einzuhalten ist und die Belästigung der Mitbewohner zu unterlassen ist. Jede Missachtung dieser Pflicht verletzt die Gemeinschaftsordnung und kann dem Verwalter angezeigt werden. Dieser hat, soweit sein Tätigkeitsgebiet nicht im Verwaltungsvertrag eingeschränkt wurde, darauf zu achten, dass die Stockwerkeigentümer bei der Ausübung ihrer Rechte das Gesetz, das Reglement und die Hausordnung befolgen (Art. 712s Abs. 3 ZGB). Handelt der Verwalter nicht, ist die Pflichtverletzung der Stockwerkeigentümerversammlung anzuzeigen, welche diese entsprechend zu untersagen hat. Tut sie dies nicht, kann jeder Stockwerkeigentümer eine entsprechende Anfechtungsklage gemäss Art. 75 ZGB gegen den negativen Beschluss einreichen.39
Der Umstand, dass die Immissionen allenfalls nicht durch den Stockwerkeigentümer selbst verursacht werden, ist kein Argument zu dessen Gunsten. Im Gegenteil: Dieser hat dafür zu sorgen, dass Personen, welche die Stockwerkeinheit mit seiner Zustimmung benutzen, sich an die Gemeinschaftsordnung halten. Er kann entsprechend auch nicht von den anderen Stockwerkeigentümern verlangen, dass sie ihre Klagen direkt an die Benutzer richten. Im Extremfall kann der Stockwerkeigentümer sogar für das gemeinschaftswidrige Verhalten der Benutzer vom Stockwerkeigentum ausgeschlossen werden.40 Damit muss auch dem Gastgeber eines Angebots wie Airbnb bewusst sein, dass er mit der Vermietung ein gewisses Risiko eingeht, insbesondere weil die Gäste durchaus in Feierlaune sein können und die Regel der Nachtruhe und des Respekts gegenüber den anderen Stockwerkeigentümern allenfalls zumindest mit einer gewissen Distanzierung befolgen.
2.4 Fazit: Nicht immer zulässig
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass es sehr schwierig ist, eine allgemeine Aussage zur Zulässigkeit der Verwendung der Sharing Economy im Stockwerkeigentum zu machen. Eine Unzulässigkeit liegt jedoch nur unter qualifizierten Voraussetzungen vor. Diese können wie folgt umschrieben werden:
Befindet sich ein Gebäude abseits von Tourismusströmen, innerhalb der Wohnzone, und eine Wohnung wird permanent und gewerblich auf einer Internetplattform der Sharing Economy angeboten, dann kann dieser Umstand eine Änderung der Zweckbestimmung darstellen, wenn die Widmung des Gebäudes ein solches gewerbliches Vorgehen nicht zulässt. Der Stockwerkeigentümer der entsprechenden Wohnung muss also gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB mittels einstimmigem Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung ermächtigt werden, diesem Gewerbe nachzugehen.
Befindet sich das Gebäude in einem Tourismusort, dann stellt ein permanentes und gewerbliches Angebot auf einer Internetplattform der Sharing Economy in der vorliegend vertretenen Auffassung höchstens eine Nutzungsänderung dar. Gemäss der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann die Nutzung mit einem Beschluss im qualifizierten Mehr der Stockwerkeigentümer und der Wertquoten geändert werden.
Verletzen die Gäste des Stockwerkeigentümers in der Benutzung der Wohnung die Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Nachtruhe, dann hat der Stockwerkeigentümer dafür zu sorgen, dass diesem Verhalten Einhalt geboten wird. Sollte er dieser Pflicht nicht mit Erfolg nachkommen und sollten sich die Vorfälle häufen, dann riskiert er im Extremfall den Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 649b f. ZGB).
3. Luxuriöse bauliche Massnahmen
Die baulichen Massnahmen gehören zu den bedeutenden Ausgaben bei einem Stockwerkeigentum. Grundsätzlich sind bauliche Massnahmen, welche die Stockwerkeinheit betreffen und durch den Stockwerkeigentümer alleine vorgenommen werden (können), auch durch diesen zu finanzieren (siehe dazu Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB). Betreffen die baulichen Massnahmen gemeinschaftliche Teile, sind aufgrund des Verweises von Art. 712g Abs. 1 ZGB die Art. 647c bis 647e ZGB anwendbar.41 Um diese geht es nachfolgend.
3.1 Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen
Bauliche Massnahmen sind im Sinne von Art. 647c ZGB notwendig, wenn sie «für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind». Die vom Gesetzgeber genannten Voraussetzungen sind alternativ und nicht kumulativ zu erfüllen. Bauliche Massnahmen sind zudem als notwendig zu qualifizieren, wenn sie vom Gesetz verlangt werden (Lärmisolation, Feuerschutzmassnahmen usw.). Wurde das Gebäude bereits zerstört, ist der Wiederaufbau auch als notwendige bauliche Massnahme zu betrachten.42 Dasselbe gilt für die Wiederaufnahme der baulichen Tätigkeiten, wenn Stockwerkeigentum vor Fertigstellung des Gebäudes begründet wurde und infolge beispielsweise des Konkurses des Unternehmers ein Baustopp erfolgt ist. In einem solchen Fall geht es darum, das Gebäude fertigzustellen, damit der Eintrag im Grundbuch mit der Realität übereinstimmt.43 Sollten solche notwendigen baulichen Massnahmen durch die Stockwerkeigentümerversammlung nicht beschlossen werden, kann aufgrund von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB jeder Stockwerkeigentümer an den Richter gelangen, um diese anordnen zu lassen.
Im Sinne von Art. 647d ZGB sind bauliche Massnahmen dann nützlich, wenn sie «eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken». Der Wortlaut des Gesetzes enthält drei alternative Anwendungsvoraussetzungen.44 Zudem ist auch klar, dass es bei den nützlichen baulichen Massnahmen – im Gegensatz zu den notwendigen – nicht um die Erhaltung der Substanz geht, sondern um eine Wertsteigerung bzw. um die Verbesserung des Objektes. Deshalb sind Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Ziff. 2 ZGB nicht anwendbar, wenn es um «bloss» nützliche bauliche Massnahmen geht.45 Der Gesetzgeber räumt diesen Individualschutz der Stockwerkeigentümer lediglich für die Substanzerhaltung ein.
Bauliche Massnahmen, welche «lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen», sind luxuriös im Sinne von Art. 647e ZGB. Es geht also bei diesen Massnahmen vor allem darum, Ästhetik oder Komfort zu verbessern, ohne die Relation zwischen Investition und Wertvermehrung im Auge zu haben. Thurnherr46 nennt es eine «Erhöhung des Affektionswertes der Sache oder die Befriedigung von Luxusbedürfnissen». Die Unterscheidung zwischen den nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen kann manchmal heikel sein. Dabei kann das Verhältnis zwischen dem investierten Betrag und der erzielten Wertsteigerung als Massstab dienen: Je höher die Kosten im Verhältnis zur Wertsteigerung, desto wahrscheinlicher hat man es mit luxuriösen Massnahmen zu tun.47
Letztlich muss bei der Anwendung von Art. 647c–e ZGB im konkreten Fall eine Abklärung sämtlicher Umstände gemacht werden. Dabei sind die Zweckbestimmung und die Qualität des Objektes im Stockwerkeigentum auch sehr wichtige Kriterien, genauso wie die allfälligen Folgekosten nebst den eigentlichen Investitionskosten berücksichtigt werden müssen.
Die vom Gesetzgeber vorgenommene Unterscheidung wirkt sich vor allem beim Beschlussquorum aus, indem für die notwendigen baulichen Massnahmen das absolute Mehr genügt – bzw. sogar ein Einzelantrag beim Richter (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) –, bei den nützlichen Massnahmen in der Regel ein qualifiziertes Mehr verlangt wird und bei den luxuriösen baulichen Massnahmen mit Ausnahme von Art. 647e Abs. 2 ZGB die Beschlussfassung einstimmig zu erfolgen hat.
3.2 Neuere Rechtsprechung des Bundesgerichts
3.2.1 BGE 141 III 357
Eine besondere Beachtung verdient dieses Urteil nicht zuletzt, weil es zur offiziellen Sammlung der Bundesgerichtsentscheide gehört und das Bundesgericht damit dessen Gewichtung unterstreicht. Zudem hat vor allem eine fast nebensächliche Erwägung, die letztlich gar nicht erforderlich gewesen wäre, zu einer gewissen Beachtung des Urteils geführt.48
3.2.1.1 Sachverhalt
Zwei Personen sind Stockwerkeigentümer der obersten Stockwerkeinheit in einem Gebäude. Bei der Gesamtsanierung der Liegenschaft stellten sie bei der Stockwerkeigentümerversammlung den Antrag, dass die ganze ihnen zur Benutzung zugewiesene Terrassenfläche mit Platten belegt und so auf Kosten der Gemeinschaft zu einer begehbaren Terrasse umgestaltet werde.
Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer lehnte diesen Antrag ab. Daraufhin verlangten sie vom zuständigen Richter in Anwendung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB die Anordnung baulicher Massnahmen im Sinn von Art. 647c ZGB. Es sei auf der von ihnen bezeichneten Dachfläche ein durchgehend begehbarer Plattenbelag zu verlegen samt erforderlicher Ergänzungen bzw. Anpassungen der Unterkonstruktion (Splittbett etc.). Aufgrund der Klageabweisung in der ersten und zweiten Instanz gelangten die Kläger an das Bundesgericht.
3.2.1.2 Entscheid
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Dabei setzt es sich mit einigen Rügen der Beschwerdeführer auseinander, welche vorliegend nicht von Interesse sind (Anwendung der kommunalen Bauvorschriften, Erwägung 4, allfällig erforderliche Absturzsicherung, Erwägung 5, und Auslegung des Sondernutzungsrechts im Zusammenhang mit der Begehbarkeit der Dachterrasse, Erwägung 6). Im Ergebnis hält das Bundesgericht die entsprechenden Rügen für wenig stichhaltig. Hingegen nimmt das Bundesgericht in Erwägung 3 die Qualifizierung der geforderten baulichen Massnahmen vor.
Gemäss Bundesgericht dient die anbegehrte bauliche Massnahme ausschliesslich dem Interesse der Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer der Attikawohnung. Notwendig im Sinne von Art. 647 Absatz 2 Ziffer 1 und Art. 647c ZGB könne eine bauliche Massnahme bei Stockwerkeigentum nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Bauteile geht, beispielsweise um die Dichtigkeit eines Flachdaches, woran alle Stockwerkeigentümer gleichermassen ein Interesse haben. Gleiches gelte für nützliche Massnahmen im Sinn von Art. 647d ZGB, wie sie etwa in einer besseren Isolation des Flachdaches bestehen könnten, an welcher ebenfalls ein gemeinsames Interesse aller Stockwerkeigentümer zu bejahen wäre. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimme sich immer aus der Sicht der Gemeinschaft. Stehe die bauliche Massnahme hingegen im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer, so sei sie aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen.
Im Urteil BGer 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 war das Bundesgericht in Bezug auf das Anheben des Gartensitzplatzes einer Parterrewohnung auf das Niveau des Balkons von einer nützlichen Massnahme ausgegangen, obwohl diese ausschliesslich im Interesse des betreffenden Stockwerkeigentümers lag. Die hierzu angeführte Begründung – die Erhöhung des Wertes der Parterrewohnung führe insofern auch zu einer Erhöhung des Wertes der Gesamtliegenschaft, als sich deren Wert aus einer Addition der Werte der einzelnen Stockwerkeinheiten ergebe – liesse sich jedoch nicht halten, denn nach Begründung von Stockwerkeinheiten bilden diese und nicht mehr das Stammgrundstück die Objekte des Rechtsverkehrs. Die anderen Stockwerkeigentümer würden also von der Wertsteigerung einer Einheit nicht profitieren.
Im vorliegenden Fall sei das Verlegen von Platten auf der gesamten Sondernutzungsfläche aus Sicht der Beschwerdeführer unzweifelhaft nützlich, weil die Massnahme die Nutzungsmöglichkeiten steigere und die Nutzung bequemer mache, indem das Begehen der Terrasse und namentlich das Aufstellen von Möbeln erleichtert werde. Indes sei nicht ersichtlich, inwiefern ein Interesse der Gemeinschaft an einer besseren Nutzungsmöglichkeit der Eigentümer der Attikawohnung bestehen solle, zumal die Dachfläche nur von dieser Wohnung aus zugänglich sei.
Damit müsste, so das Bundesgericht, die im ausschliesslichen Partikularinteresse der Beschwerdeführer stehende bauliche Massnahme in Bezug auf die Gemeinschaft als luxuriös im Sinn von Art. 647e ZGB gelten. Folglich könne die anbegehrte bauliche Massnahme keine notwendige Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB darstellen, soweit der Anspruch aus dem Sondernutzungsrecht abgeleitet werde.
3.2.1.3 Kommentar
Der Gesetzgeber verwendet für die Unterscheidung zwischen den baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen das Kriterium des Nutzniessers oder des Betroffenen nicht.49 Seine Betrachtung scheint vielmehr objekt- und sachbezogen zu sein. Die Wirkung der baulichen Massnahme auf den Grundstückswert steht im Vordergrund. So ist nach Wortlaut der Art. 647c–e ZGB die Anzahl der von der baulichen Massnahme begünstigten Miteigentümer irrelevant. Hingegen ist es möglich, dass die Kostenverteilung für die beantragte bauliche Massnahme durch ein allfälliges Partikularinteresse beeinflusst wird. Tatsächlich zählen die Kosten betreffend baulicher Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen zur Kategorie der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nach Massgabe von Art. 712h Abs. 2 Ziffer 1 ZGB.
Besteht der konkrete Nutzen einer solchen baulichen Massnahme jedoch nur für einen einzelnen Stockwerkeigentümer, dann kann es sein, dass dieser die entsprechenden Kosten alleine zu tragen hat (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Dies ist oft bei gemeinschaftlichen Teilen mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten eines einzelnen Stockwerkeigentümers der Fall, insbesondere wenn der betroffene gemeinschaftliche Teil keine spezielle Funktion für die Gemeinschaft aufweist und dessen Benutzung zur baulichen Massnahme führt (typischerweise der Unterhalt des Plattenbelags bei einer Dachterrasse).50 Schliesslich bietet der Wortlaut des Gesetzes keine Grundlage dafür, eine bauliche Massnahme zugunsten eines einzelnen Stockwerkeigentümers systematisch als luxuriös zu bezeichnen. Das Partikularinteresse fügt sich mithin nicht in das Beurteilungssystem von Art. 647c–e ZGB ein.51
Die Annahme, dass das Partikularinteresse an einer baulichen Massnahme diese automatisch zu einer luxuriösen Massnahme mache, stärkt den Minderheitenschutz im Stockwerkeigentum. Das hängt damit zusammen, dass der Schutzmechanismus von Art. 647e Abs. 2 ZGB, zumindest auf den ersten Blick, effizienter scheint als der von Art. 647d Abs. 2 und 3 ZGB.52 Ist dies aber eine genügende Begründung für die vorgenommene Qualifizierung? Insbesondere bei grösseren Gemeinschaften kann eine bauliche Massnahme an gemeinschaftlichen Teilen für den einzelnen Stockwerkeigentümer eine grosse Bedeutung haben und für die anderen Stockwerkeigentümer keine grosse Beeinträchtigung darstellen.
Dasselbe trifft bei kleineren Gemeinschaften zu, wenn ein Querulant sich jeweils systematisch und mit mehr oder weniger fadenscheinigen Begründungen gegen alle Beschlussfassungen stellt.53 Bei einer solchen Haltung stellt man also den bauwilligen Stockwerkeigentümer, ungeachtet dessen Interessenlage, dem renitenten Stockwerkeigentümer gegenüber. Letzterer kann mit der Begründung einer (allenfalls relativ geringen) permanenten Beeinträchtigung eine berechtigte bauliche Massnahme verhindern. Die langjährige praktische Erfahrung im Bereich des Stockwerkeigentums zeigt leider, dass solche Verhaltensweisen bei weitem nicht unüblich sind. Deshalb sei die Frage erlaubt: Ist dieses Ergebnis wirklich im Sinne des Gesetzgebers, der in den 1960er-Jahren das Miteigentumsrecht reformieren und flexibilisieren wollte, um es attraktiver zu gestalten?
Fälle von baulichen Massnahmen im Partikularinteresse, deren Bezeichnung als luxuriös problematisch erscheint, können beispielsweise wie folgt aussehen:
In einem mehrstöckigen Gebäude ohne Aufzug ist die Eigentümerin der Dachwohnung in die Jahre gekommen und kann ihre Wohnung nur noch mit sehr grosser Mühe zu Fuss erreichen. Sie möchte einen Treppengeländeraufzug einrichten, den sie auch selber finanzieren würde.
Ein Stockwerkeigentümer verfügt im Aussenbereich eines Gebäudes im städtischen Raum über einen Parkplatz im Sondernutzungsrecht. Die Parkplätze der anderen Stockwerkeigentümer befinden sich in der unterirdischen Autoeinstellhalle. Der Parkplatz vor dem Gebäude wird regelmässig durch Fremdparkierer belegt, sodass der Berechtigte sein Sondernutzungsrecht nicht mehr wirklich ausüben kann. Der Stockwerkeigentümer möchte nun eine technische Massnahme auf seinem Parkplatz einbauen, die ihm erlaubt, den Parkplatz während seiner Abwesenheit zu blockieren. Er denkt an einen hydraulischen Poller, den er mit einer entsprechenden Fernbedienung betätigen kann.
Eine Stockwerkeinheit erstreckt sich auf zwei Stockwerken ohne innere Verbindung (Arztpraxis und Wohnung). Der Eigentümer möchte eine innere vertikale Verbindung zwischen den Räumen schaffen (Wendeltreppe), um die Räume effizienter zu nutzen. Dafür muss er einen Deckendurchbruch vornehmen und somit gemeinschaftliche Teile abändern (namentlich auch gemeinschaftliche Leitungen, die durch die Decke gezogen werden).
Bei einem Stockwerkeigentum verfügt der Stockwerkeigentümer ganz oben über ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse. Das Terrassengeländer entspricht nicht mehr den Vorgaben der SIA-Norm 358 (Geländer und Brüstungen) und der Stockwerkeigentümer möchte dieses der Neufassung der Norm (1996) anpassen.
Vorliegend wird die Auffassung vertreten, dass bei baulichen Massnahmen im Partikularinteresse eines einzelnen Stockwerkeigentümers Art. 647c ff. ZGB integral analog anzuwenden sind. Das bedeutet nichts anderes, als dass bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen im Partikularinteresse durchaus auch notwendig oder nützlich sein können. Sollten sie notwendig im Sinne von Art. 647c ZGB sein, dann steht dem einzelnen Stockwerkeigentümer folgerichtig auch der von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB abzuleitende Anspruch zu. Folglich ist bei der Beurteilung von baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen, die im Partikularinteresse eines einzelnen Stockwerkeigentümers liegen, dieselbe konkrete und fallbezogene Beurteilung vorzunehmen wie bei allen, welche im Gemeinschaftsinteresse vorgenommen werden. Dass bei der Notwendigkeit möglicherweise ein strengerer Massstab zur Anwendung kommen kann, weil sich die Werterhaltung für den einzelnen Stockwerkanteil anders darstellt als die Werterhaltung der gesamten Sache, kann durchaus zutreffen.
Das ändert jedoch nichts daran, dass eine bauliche Massnahme für einen einzelnen Stockwerkeigentümer notwendig im Sinne von Art. 647c ZGB sein kann. Auch die Frage der Kostenverteilung ist für die Qualifizierung der baulichen Massnahme unerheblich. Sollte die bauliche Massnahme im Partikularinteresse nicht den anderen Stockwerkeigentümern übertragen werden dürfen, dann ist dies in Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB zu regeln und nicht auf dem Weg der Massnahmenqualifizierung.
3.2.2 Urteil 5A_323/2016
Ein weiteres Urteil zu den baulichen Massnahmen ist am 17. November 2016 in französischer Sprache ergangen. Auch dieses Urteil verdient eine nähere Analyse, da es sich wiederum mit der Unterscheidung zwischen nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen auseinandersetzt und zu einem denkwürdigen Ergebnis gelangt.
3.2.2.1 Sachverhalt
Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 21. November 2013 beschlossen die Stockwerkeigentümer einstimmig, im Jahr 2014 eine ausserordentliche Versammlung zur Fragestellung des Liftersatzes durchzuführen. Der Verwalter wurde beauftragt, mehrere Angebote einzuholen.
Am 16. Januar 2014 wurde die ausserordentliche Versammlung einberufen. Die Stockwerkeigentümer erhielten einen technischen Bericht, der drei Vorschläge mitsamt Offerten enthielt. Beim ersten Vorschlag sollte der Lift lediglich modernisiert werden, sowohl die Lifttüren als auch die Liftkabine würden beibehalten. Der zweite Vorschlag bezweckte den vollumfänglichen Ersatz des Lifts. Beim dritten Vorschlag würde auch der Lift vollumfänglich ersetzt. Zusätzlich war jedoch vorgesehen, bei einem Zwischenpodest im Treppenhaus bei der Eingangshalle eine zusätzliche Lifttüre (unteres Erdgeschoss) einzubauen, damit ein ebenerdiger Zugang vom Eingang aus zum Lift geschaffen werden konnte. Im gegenwärtigen Zustand waren vier Treppenstufen (also rund 70 Zentimeter) zu überwinden, um vom Eingang zum Lift zu gelangen. Letztere Massnahme sollte den Zugang zum Lift für Kinderwägen, ältere Personen sowie Personen mit Behinderungen vereinfachen.
Anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 13. Februar 2014 wurde der dritte Vorschlag (Voranschlag von 190 000 Franken) mit dem qualifizierten Mehr der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer und 534/1000 der Wertquoten beschlossen. Ein Stockwerkeigentümer hat eine Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss geführt, die in erster Instanz abgewiesen wurde. Auf Beschwerde hin wurden das erstinstanzliche Urteil und auch der am 13. Februar 2014 gefasste Sanierungsbeschluss aufgehoben. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft gelangte gegen dieses Urteil der letzten kantonalen Instanz an das Bundesgericht.
3.2.2.2 Entscheid
Zunächst stellt das Bundesgericht fest, dass die Vorinstanz den Liftersatz grundsätzlich als nützliche bauliche Massnahme qualifiziert hat, dass jedoch die Einfügung des unteren Erdgeschosses als luxuriöse bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647e ZGB zu qualifizieren sei, welche eine Einstimmigkeit voraussetze.
Dabei sei zu präzisieren, dass allein diese Einfügung Mehrkosten von etwas über 30 000 Franken auslösten und somit ein bisschen über 16 Prozent der gesamten beschlossenen Projektsumme kostet. Da die Kläger nicht hätten belegen können, dass sich vor dem 13. Februar 2014 jemand über das Fehlen eines unteren Erdgeschosses beklagt hätte, da sie auch keinen effektiven Mehrwert für diesen Teil der baulichen Massnahme benannt hätten und da sie schliesslich nicht behauptet hätten, dass das Gebäude ein hohes Standing habe, müssten die Mehrkosten gegenüber dem konkreten Nutzen als unverhältnismässig bezeichnet werden. Zudem würde die Möglichkeit einer günstigeren Ersatzlösung – in der Form einer Rampe im Treppenhaus – diesen Teil der baulichen Massnahme noch luxuriöser erscheinen lassen.
Folglich hob die Vorinstanz den gesamten Beschluss auf, da die Beschwerdeführerin keine Eventualanträge gestellt habe, welche es ermöglichen würden, den Beschluss nur teilweise aufzuheben.
Das Bundesgericht erläutert zunächst in seiner Erwägung 5, wie die baulichen Massnahmen im Stockwerkeigentum voneinander zu unterscheiden sind. Dann erläutert das Bundesgericht die Anwendungsvoraussetzungen des Behindertengleichstellungsgesetzes des Bundes und des Kantons und der SIA-Norm 521 500, betreffend die hindernisfreien Bauten. Letztlich bestätigt jedoch das Bundesgericht die Unverhältnismässigkeit der Mehrkosten im vorliegenden Fall, insbesondere weil günstigere Lösungen den hindernisfreien Zugang zum Gebäude ermöglichen würden.
3.2.2.3 Kommentar
Der vorliegende Entscheid der Rechtsprechung führt zu zwei Bemerkungen:
Einerseits bestätigt die kantonale Rechtsprechung offiziell, was in der Lehre bereits seit längerem erläutert wird, nämlich dass eine grössere bauliche Massnahme verschiedene Kriterien erfüllen kann. Es kann sich in bestimmten Elementen um eine nützliche und in anderen Elementen um eine luxuriöse bauliche Massnahme handeln.54
In einem solchen Fall kann entweder ein einstimmiger Beschluss sämtliche baulichen Massnahmen legitimieren oder es muss für jede Kategorie von Massnahmen eine separate Abstimmung durchgeführt werden.55 Vorliegend hätte also die Aufhebung des gesamten Beschlusses vermieden werden können, wenn der neue Halt im unteren Erdgeschoss separat beschlossen worden wäre.
Denkwürdig ist hingegen, dass das Bundesgericht die Qualifizierung des zusätzlichen ebenerdigen Haltes, für einen Preis von ein bisschen mehr als 30 000 Franken (also ca. 16 Prozent des Projektvolumens), als luxuriös geschützt hat. Nachvollziehbar ist allenfalls das Argument, wonach eine günstigere Variante auch erlaubt hätte, das Ziel zu erreichen, wobei selbst da natürlich ein bedeutender Unterschied in der Lösungsqualität zwischen einer Rampe und einem Lifthalt innerhalb eines Gebäudes besteht.
Nicht nachvollziehbar ist, wieso die Rechtsprechung quasi von der Gemeinschaft einen Ausweis des betragsmässigen Mehrwertes für den Einbau dieses zusätzlichen Haltes verlangte56 und darauf abstützt, dass gegenwärtig keine Beschwerden bekannt geworden sind, wohl weil keine Menschen mit Behinderungen im Gebäude wohnen. Aus rechtspolitischer Sicht ist die Aufhebung von Zugangshindernissen in Gebäuden ein bedeutendes Anliegen und es zeugt auch von einem mangelnden rechtlichen Feingefühl, bei einer solchen Ausgangslage von Unverhältnismässigkeit und von Luxus zu sprechen. Kommt hinzu, dass die Liftsanierung nicht auf die nächsten sechs Monate abzielt, sondern einen viel längeren Zeithorizont berücksichtigen muss: Die Nachhaltigkeit der baulichen Massnahme hätte wohl auch in die Überlegungen des Bundesgerichts einfliessen dürfen.57
Ohne Not hätte die vorliegende Rechtsprechung in der menschlichen Wahrnehmung des Schreibenden genau umgekehrt ausfallen können, womit die kommentierte Rechtsprechung schon nur aus dieser Sicht einen faden Beigeschmack hinterlässt.
3.3 Unbehagen durch neue Rechtsprechung
Man kann über die beiden vorstehend erläuterten Urteile ohne weiteres geteilter Meinung sein. Es gibt sicher gute Gründe für die eine oder für die andere Lösung. Was dem Schreibenden jedoch problematisch erscheint, ist, wenn gestützt auf diese neuere Rechtsprechung ein bundesgerichtlicher Wertewandel eingeläutet würde. In der früheren Rechtsprechung schien das Bundesgericht Wert auf die demokratischen Grundwerte des Stockwerkeigentums zu legen. Deshalb äusserte sich das Bundesgericht auch wie folgt: «Das Erfordernis der Einstimmigkeit gewährt jedem Mitglied ein Vetorecht und damit einen umfassenden Minderheitenschutz. Die Einstimmigkeit entspricht nicht einem demokratischen Entscheidverständnis, weshalb sie ausserordentlichen Fällen vorbehalten bleibt.»58
Wenn nun das Bundesgericht eine in der Lehre nicht beanstandete Qualifizierung als «nützliche bauliche Massnahme» nach einem langen Hin und Her 59 plötzlich zu einer systematischen luxuriösen baulichen Massnahme erklärt, wie dies im BGE 141 III 357 der Fall ist, und wenn das hindernisfreie Bauen zum Luxus erklärt wird, wie es im zweiten Fall geschehen ist, dann löst dies ein Unbehagen aus.
Es bleibt zu hoffen, dass es sich bei den umschriebenen Fällen um ausserordentliche Aussreisser handelt und nicht zu einer Wandlung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in eine – im Zweifelsfalle postulierte – Einstimmigkeitsgemeinschaft führt. Dies würde nämlich dem demokratischen Prinzip im Stockwerkeigentum sehr schaden und man müsste in Zukunft sehr achtsam mit dem Risiko der Blockierung der Bewirtschaftung umgehen: Damit würde aber auch die Wertigkeit von Stockwerkeigentum gefährdet, da die Beschlussfähigkeit der Gemeinschaft verringert würde. Schliesslich kann es auch nicht im Sinne der Rechtsprechung sein, durch eine Erhöhung der Vetofälle die Gerichtsfälle im Stockwerkeigentum zu multiplizieren.
Der vorliegende Text ist ein Auszug aus dem Tagungsbeitrag des Verfassers, der integral wie folgt veröffentlicht wurde: Amédéo Wermelinger, «Aktuelle Fragen und Probleme aus dem Stockwerkeigentum – eine Übersicht», in: Aktuelles zum Stockwerkeigentum – insbesondere aus Sicht des Notariats, Stephan Wolf (Hrsg.), Bern 2017, S. 125–167.
Siehe Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG (Raumplanungsgesetz v. 15.6.2012).
Für eine vertiefte Auseinandersetzung vgl. Amédéo Wermelinger, Stockwerkeigentum und Sharing Economy: Eine Hassliebe?, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2017, Bern 2017, S. 135–175.
Formen der Sharing Economy liessen sich jedoch in den USA bereits Anfang des 20. Jahrhunderts feststellen (ohne an Zivilisationen zu denken, in denen die Teilung der Ressourcen selbstverständlich ist); für einen geschichtlichen Abriss vgl. Maurie J. Cohen, The Future of Consumer Society, Oxford 2017, S. 47 ff.
Dass das Teilen nicht zwangsläufig mit der Einsparung von Ressourcen einhergeht, ist ein Paradoxon der Sharing Economy, das in der Wissenschaft bemängelt wird. Vgl. Cohen, a.a.O., S. 57 ff.
Werner Eichhorst /Alexander Spermann, «Sharing Economy. Chancen, Risiken und Gestaltungsoptionen für den Arbeitsmarkt», in: Institute of Labor Economics (Hrsg.), Research Report No. 69, Bonn 2015, S. 4.
Man spricht auch von «Plattformökonomie». Vgl. Eichhorst / Spermann, a.a.O., S. 25.
Beispielsweise Airbnb oder Uber.
Gegen eine Provision, eine Gebühr oder sonst eine geldwerte Leistung.
Vgl. Eichhorst / Spermann, a.a.O., S. 4; Arun Sundararajan, The Sharing Economy. The End of Employment and the Rise of Crowd-Based Capitalism, London 2016, S. 26 f.
Das Unternehmen aktiviert somit fremde Ressourcen. Hinsichtlich des Beispiels von Airbnb: Vgl. Karl
Täuscher / Romy Hilbig / Nidal Abdelkafi, «Geschäftsmodell-
elemente mehrseitiger Plattformen», in: Daniel Schallmo et al. (Hrsg.), Digitale Transformationen von
Geschäftsmodellen, München 2016, S. 203.
Vgl. bspw. im Luxussegment
Tabellarische Darstellung der Rollen: Sundararajan, a.a.O., Tabelle Nr. 3.1.
Vgl. Täuscher / Hilbig/ Abdelkafi, a.a.O., S. 203.
Arbnb:
www.airbnb.de/terms. Vgl. Ziff. 9 der Nutzungsbedingungen. Vgl. Täuscher / Hilbig / Abdelkafi, a.a.O., S. 203.
Vgl. Täuscher / Hilbig / Abdelkafi, a.a.O., S. 205.
Einige Autoren sehen darin bis heute den Hauptnutzen von Airbnb. Vgl. Eichhorst / Spermann, a.a.O., S. 12.
Für eine regelrechte Demontage der Share-Economy-Romantik vgl. Cohen, a.a.O., S. 44 ff.; Kapitel 3 ihres Buches benennt sie wie folgt: «The (Mostly) Empty Promise of the Sharing Economy». Vgl. auch Tom Slee, Deins ist Meins. Die unbequemen Wahrheiten der Sharing Economy, München 2016, S. 33 ff. Für eine idealistischere Darstellung vgl. Leigh Galagher, Die Airbnb Story. Wie drei Studenten die Reiseindustrie revolutionierten, München 2017.
Vgl. Zweckentfremdungsverbot: Alexander Krex, «Wie viel Airbnb geht noch?», in: «Zeit Online» vom 28.4.2016, www.zeit.de/entdecken/reisen/2016-04/airbnb-berlin-gesetz-
ferienwohungen, Zugriff 19.3.2017. Vgl. Martin Putschögl / Franziska Zoidl, «Airbnb: Vermieten in der Grauzone», in: Derstandard.at/
2000013565755/Airbnb-Vermieten-
in-der-Grauzone, Zugriff 19.3.2017.
Vgl. Maja Briner, «Hotelbetrieb in der Privatwohnung», in: «Luzerner Zeitung» vom 20.2.2017.
Vgl. Cohen, a.a.O., S. 63 ff.
Vgl. Eichhorst / Spermann, a.a.O., S. 13.
Cohen, a.a.O., S. 64 f.
Für die Kurtaxe scheint sich immerhin lokal eine Lösung anzubahnen, indem Airbnb sich verpflichtet hat, ab 1.7.2017 für den Kanton Zug diese Taxe direkt beim Gastgeber einzuziehen und der zuständigen Behörde abzuliefern, vgl. Andrea Martel, «Airbnb zieht im Kanton Zug die Kurtaxe ein», in: «Neue Zürcher Zeitung» vom 18.6.2017,
Amédéo Wermelinger, «Das Stockwerkeigentum», in: Schulthess (Hrsg.), Zürcher Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, Bd. IV/1c, Zürich 2010, N 20 zu Art. 712a ZGB; Pascal Wirz, Schranken der Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, Diss., Zürich 2008, S. 52.
BGer 5A_816/2012 vom 15.4.2013, E. 2.3.2; BGer 5A_352/2012
vom 27.11.2012, E. 4.3.1;
BGer 5A_499/2010
vom 20.12.2010, E. 8.2;
BGer 5A_428/2008
vom 25.1.2008, E .4.5;
BGer 5C.168/2003
vom 17.2.2004, E. 4.1.
Wermelinger, a.a.O., N 174 zu Art. 712a ZGB.
BGer 5A_816/2012
vom 15.4.2013, E. 2.3;
BGer 5C.168/2003
vom 17.10.2004, E. 5.1.
ZWR 2012, S. 155.
BGE 139 III 1, E.4.3.2;
BGer 5A_428/2008
vom 19.3.2009, E. 4.5.2;
LGVE 2006 I Nr. 11, E. 3.2.
BGer 5C.168/2003
vom 17.2.2004, E. 4.2.1 in fine.
BGE 139 III 1, E. 4.3.2;
BGer 5C.264/2006
vom 30.3.2017, E. 2.1.
Vgl. BR 2016, S. 364 f.
Es wird davon ausgegangen, dass die entsprechende Benutzungsänderung keine Änderung der Zweckbestimmung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB darstellt.
Urteile BGer 5A_816/2012
vom 15.4.2013, E. 2.3.4;
BGer 5A_428/2008
vom 19.3.2009;
BGer 5C.264/2006
vom 30.3.2007, E 2.2.
Vgl. Markus Fischer, «Zivilrechtliche Schranken der Wohnungsvermietung über Airbnb», in: AJP 2017, S. 483.
Zur Tragweite dieser Pflicht siehe namentlich: Wermelinger, a.a.O., N 75 ff. zu Art. 712a ZGB;
Wirz, a.a.O., S. 62 ff.
BGer 5A_640/2012
vom 13.11.2012, E. 4;
Vgl. Jörg Schmid, «Die Unterlassungsklage zur Durchsetzung des Reglements beim Stockwerkeigentum», in: Verband bernischer Notare (Hrsg.), Festgabe für Professor Dr. iur. Roland Pfäffli zum 65. Geburtstag, Bern 2014, S. 307; für eine kritischere Beurteilung der bundesgerichtlichen Praxis vgl. Valentin Piccinin, La propriété par étages en procès, Diss. Freiburg i.Üe. 2015, N 345 ff.
Wermelinger, a.a.O., N 208 zu Art. 712a ZGB. Der Vermieter hat nicht nur die Pflicht, den Mieter anzuhalten, sich nicht rechtswidrig zu verhalten. Sollte der Mieter nicht einlenken, muss er den Mietvertrag kündigen und dessen Ausweisung erwirken (Pra. 1999, Nr. 189 S. 981/984). Vgl. Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht (ZBGR) 82/2001, S. 56). Diese letzteren Pflichten sind jedoch im Rahmen einer Kurzzeitvermietung weniger einfach einzuhalten. Zumindest scheint einer solchen Kündigung der Kurzzeitvermietung der von Art. 257f OR vorgesehene Ablauf im Wege zu stehen.
Vgl. Wermelinger, a.a.O., N 140 zu Art. 712a.
Christoph Thurnherr, Bauliche Mass-
nahmen bei Mit- und Stockwerk-
eigentum, Diss. Zürich 2010, N 179.
Amédéo Wermelinger, «La vente d’une part-terrain – état des lieux», in: not@lex, la revue de droit privé
et fiscal du patrimoine 2010, S. 39, N 14.
Arthur Meier-Hayoz, «Das Eigentum. Systematischer Teil und Allgemeine Bestimmungen. Art. 641–654 ZGB», in: Stämpfli (Hrsg-), Berner Kommentar Bd. IV/1,1, 5. Auflage, Bern 1981; vgl. Thurnherr, a.a.O., N 187.
Meier-Hayoz, a.a.O., N 3 zu Art. 647d.
Thurnherr, a.a.O., N 190.
Thurnherr, a.a.O., N 191.
Namentlich Nadja Schwery, «Das Partikularinteresse bei baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum», in: BR 2016, S. 151 ff.; Amédéo Wermelinger, «Partikularinteresse und Stockwerkeigentum», in: Jusletter 2016, N 1 ff.
Siehe vorstehend 2. Sharing
Economy.
Wermelinger, a.a.O., N 95 zu Art. 712h.
Vgl. Thurnherr, a.a.O., N 210; kritisch auch Schwery, a.a.O., S. 152 f.
Dass die Unterscheidung zwischen nützlichen und luxuriösen Massnahmen nicht zwingend zu einem anderen Ergebnis bei der Bestimmung des Beschlussquorums führen muss, erläutert das Bundesgericht in Urteil BGer 5A_709/2010 vom 1.3.2011, E. 4 erläutert: «Ob bei den vorliegend interessierenden Mauerdurchbrüchen in den Einheiten der drei beklagten Eigentümer aus der Sicht der Gemeinschaft eher von nützlichen oder luxuriösen baulichen Massnahmen auszugehen ist, kann letztlich offen bleiben, weil vor dem Hintergrund der kantonalen Sachverhaltsfeststellungen, wonach der Kläger keine Kosten zu tragen hatte und weder er in der Ausübung seiner Rechte noch das Gebäude in seiner Funktion oder Statik beeinträchtigt ist, entweder Art. 647d Abs. 1 oder Art. 647e Abs. 2 ZGB, hingegen weder Art. 647d Abs. 3 noch Art. 647e Abs. 1 ZGB zur Anwendung kommt; demnach war so oder anders keine Einstimmigkeit erforderlich, sondern konnte mit dem doppelten Mehr nach Köpfen und Wertquoten Beschluss gefasst werden.»
Zur Fragestellung des Querulanten im Stockwerkeigentum vgl. Amédéo Wermelinger, «Der Querulant im Stockwerkeigentum – Wie geht man mit ihm um?», in: Amédéo Wermelinger, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2015, Bern 2015, S. 79 ff.
Antoine Eigenmann, «La rénovation et la PPE», in: Schweizerische Baurechtstagung (Hrsg.), Freiburg i.Ue. 2005, S. 104; Wermelinger, a.a.O., N 142 zu Art. 712a.
Zu dieser Thematik siehe auch RtiD I 2012, S. 897, E. 4. f.
sowie BGer 5A_798/2010 vom 20.12.2011, E. 4.6.
Dass ein solcher zusätzlicher Halt, der einen ebenerdigen Einstieg in den Lift ermöglicht, zweifelsfrei zu einem Gebäudemehrwert führt, kann wohl nicht im Ernst in Frage gestellt werden.
Bei einer Liftsanierung, die dann wiederum für einige Jahrzehnte gebäudeprägend ist, ausschliesslich auf den «Istzustand» abzustützen, muss damit als kurzsichtig bezeichnet werden. Mit dieser Einstellung liesse sich kaum eine erfolgreiche Grundstückstrategie erarbeiten.
BGE 131 III 459, E. 5.2.
Amédéo Wermelinger, «Partikularinteresse und Stockwerkeigentum», in: Jusletter 2016, Rz. 16.
